上海写字楼市场面临高空置率，为何仍不断建设新项目？

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• 2026-09-24

2026年9月，上海的写字楼空置率飙升至24.5%，达到近年来的新高。尽管如此，北外滩和徐汇滨江的新建筑仍在不断交付，未来三年内预计还有300万平方米的新写字楼面世。这一现象值得探讨，市场的演变究竟是如何走到今天这一步的。首先来看空置率的上升。这并非短时间内形成的。2025年，上海有14个新甲级写字楼项目投入市场，供应量约为85万平方米，空置率已经超过23%。而到了2026年上半年，另外8个项目的交付使得新增供应达73万平方米，空置率再次上升。然而，同一份报告却显示，净吸纳量同比增长了83%。这意味着虽然需求在上升，租金却在下跌，空置率依然创新高，显示出供应的增长速度远超需求的恢复。

写字楼的需求结构也在发生变化。在过去三年中，200平方米以下的小型办公需求接近一半，许多公司开始选择“租几间办公室”而不再“租整层”。这并非是企业消亡，而是办公方式的转变。灵活办公和混合工作模式已成为普遍趋势，企业不愿再为闲置座位支付租金。与此同时，多家联合办公品牌，如趣办、创富港和高格等，正在持续扩张，接手那些被退租的小面积和老旧的写字楼。在同一栋建筑中，一层楼可能空置，而另一层则被运营商整合成小间再次出租，这种市场分化现象正在不断上演。

不同楼宇之间的状况也显著差异。尽管全市甲级写字楼的平均空置率为23.4%，但陆家嘴的空置率仅为15.9%。超甲级写字楼的近七成项目租金实现了稳定或小幅上涨，过去一年中新签的交易中，94%为从其他楼宇迁移而来的升级型需求。企业的行为并不是不愿意租赁办公室，而是希望脱离那些老旧的建筑。问题在于层高不足、慢电梯、停车困难，甚至空调系统的陈旧，这些不足并不能仅靠装修加以解决。因此，老楼空置而新楼被租满，市场表面看似空荡，实际上却是企业的“搬家”现象。

企业迁移的目标也呈现一定规律。2026年上半年，金融行业占总租赁需求的16%，TMT行业为14.5%，专业服务行业则占15.7%，这三大领域支撑了主要成交量。北外滩和前滩吸纳了大量从老城区迁出的金融机构，而徐汇滨江则吸引了传媒和人工智能企业。新写字楼的硬件标准、物业管理以及周边设施，都在自然筛选出符合的租户类型。写字楼如同产业容器，政府在先行建设容器的同时，也在进行招商，而其目标是五年或十年的长远规划，并非仅仅关注当前的出租率。

这一时间差是理解当前情况的关键。上海首批划定了40个商务单元，已启动的更新试点中有十个。一个商务区的开发从规划到交付通常需要三到五年。在开工时，市场环境与今天大相径庭，行情的降温使工程无法中途停工，从而形成了集中交付与需求放缓的碰撞，短期内导致空置率上升。这样的情形在2010年也曾出现，那时上海的写字楼空置率曾达到15%，新项目同样密集推出，后续经过五年才逐步消化。

尽管市场并非全盘皆落，2026年上半年上海的大宗交易总额达到233亿元，同比增长47%，写字楼交易占比58.4%。拼多多以33.7亿元收购了陆家嘴的星展银行大厦，这成为今年最大的写字楼交易。外资机构也开始在核心区域增购物业，折扣率较两年前明显缩小。资本投资更关注资产在更长周期中的价值，这与租户当前对租金的关注形成了鲜明对比。

目前市场上，正在建设的工程依然陆续完工，但需求端企业在决策上愈加谨慎，换楼周期也明显拉长。租金谈判的重心逐渐倾向租户，免租期从三个月延长至六个月，装修补贴逐渐成为常规条款。然而，陆家嘴的租金依然坚挺，而徐家汇由于大量新供应的集中投入，空置率已飙升至43%。在同一座城市中，不同区域的市场表现差异明显，一些板块的跌幅严重高于其他区域。这并非市场普遍现象，而是不同区域、建筑类型及品质的叠加效应所致。